호주 부동산 계약 어떤 절차를 밟나?
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◆Holding deposit(홀딩 디포짓)◆
홀딩 디포짓(Holding deposit)은 판매자에게 구입자가 해당 주택에 관심이 있음을 보여주는 단계입니다. 알아두셔야 할 점은 홀딩 디포짓을 한 후 계약단계(exchange contract)로 갈 때까지 판매자가 주택을 다른 사람에게 팔 수도 있다는 것입니다. 홀딩 디포짓의 목적은 주택에 관심이 있음을 보여준 후 계약서를 요구해 본인의 법적 대리인이 계약서 상에 이상이 없는지 확인할 수 있는 시간을 벌기 위한 것입니다. 아파트 분양의 경우 맘에 드는 집을 다른 사람들보다 우선으로 구입할 수 있는 우선권을 주기 위해 홀딩 디포짓 과정이 필요합니다. 홀딩 디포짓은 법적 절차가 아니기 때문에 계약을 원치 않을경우 환불이 가능합니다.
◆Exchange contract(계약서 교환)◆
계약서 확인 및 융자과정이 끝났다면 이제 계약단계에 들어 갑니다. 판매 가격의 0.25% 혹은 10% 금액으로 계약서를 교환할 수 있으며, 조건부(conditional)와 무조건(unconditional) 두 종류가 있습니다. ‘조건부’ 계약서 교환일 경우 통상적으로 5일간의 ‘Cooling off’ 기간을 갖습니다. ‘Cooling off’은 말 그대로 양측이 계약을 완결하기 전 다시한번 고려해보는 시간을 주는 것을 의미합니다. 계약서를 교환한 뒤 구매자나 판매자가 계약을 원치 않을 경우 임시 계약금은 상대방에게 지불하게 됩니다. Cooling off 기간동안 법적 대리인은 건물 인스펙션과 해충 인스펙션 리포트를 요구하기도 하고 융자문제, 그리고 계약서를 다시 한번 확인하기도 합니다.
‘무조건’ 계약서 교환시에는 NSW주의 경우 ‘66W certificate’가 준비돼야 하며 보통 옥션전에 주택이 매매되거나 시장에 주택이 많이 나오지 않아 구매자간에 경쟁이 붙을 경우에 흔히 볼 수 있습니다. 말 그대로 ‘무조건’이기 때문에 계약서가 교환된 후에는 양측에게 계약을 실행해야 할 의무가 있습니다. 주택융자를 통해 주택을 구입할 경우 계약서 교환 전 다시 한번 확인해 보시는 것이 좋습니다.
◆Conveyancing(계약서 및 제반 서류확인)◆
호주에선 대부분의 계약서 확인작업을 법적 대리인(solicitor 혹은 conveancer)을 통해 진행합니다. 본인이 직접 하면 안되느냐고 물으시는 분들도 있으나 대부분의 법적 대리인들이 professional indemnity insurance(손해 배상보험)에 가입돼 있기 때문에 만약 실수가 있어도 그에 따른 보상을 받을 수 있습니다. 따라서 본인이 처리하는 것보다 안전하게 계약을 할 수 있습니다.
계약서, 빌딩과 페스트 인스펙션 등 서류확인이 마무리 되었다면 계약완료(settlement) 단계로 들어가게 됩니다. ‘cooling off’ 기간을 거쳐 계약을 하는 경우는 주택 매매가격 10% 의 해당하는 금액을 구입자가 지불하게 되며, 계약이 완료될 때까지 이 돈은 Trust Account(신탁계좌)에 입금됩니다.
◆Settlement(계약완료)◆
계약완료 기간은 계약서 교환후 통상적으로 30일~60일 후에 이뤄집니다. 계약완료 전 구매자는 마지막으로 주택상태를 한번 더 확인하여, 마지막으로 물세, 지방세에 대한 내용이 첨부됩니다. 은행융자를 통해 주택을 구입하시는 분들은 융자금액이 다 지불될 때까지 은행에서 집문서를 보관합니다.
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